(資料圖)

內容來源：飯總選房

2011年，一個老購房者買了中海九號公館，當時的開盤價在3.5萬左右，如今這個小區的二手房已經賣到了8萬，漲幅約129%。

這位購房者的房子從入手的612萬，漲到了現在的1500萬左右。

時光荏苒，今年11月，跟這位購房者再次見面的時候，他說了很多自己這些年居住在中海九號公館的感受。

購房者對小區房價的漲幅還是比較滿意的，超過了大部分二手房的漲幅水平，在總部基地這邊也是數一數二的。

小區品質算得上是區域的頂配了，外立面看著非常大氣，朋友過來做客也會感慨小區確實不一樣，看著就很高端。小區園林做的跟江南園林感覺很像，有各種植被和景觀，堪稱世外桃源。

小區的物業也很負盡責，業主遇到困難時，物業會積極響應，修理地板或者墻紙，物業都是自帶耗材，價格公道，處理的也很細致。疫情嚴重那段時期，物業基本上每天6點就開始對小區做消殺工作，生活物資、快遞也都會幫忙送到家門口。

購房者對自己的戶型也非常滿意，他買的是179平的四居室，陽臺正對小區的園林，站在客廳能看到小區的景觀，非常養眼。他說看了很多新房的戶型樣板間，感覺還不如自己現在住的這個房子。

購房者建議他的朋友可以看看中海的小區，物業、戶型、品質都挺不錯的。

其實，這個購房者說的這些內容，就是大部分購房者在買房時的選房邏輯。那么到底什么樣的房子保值增值性更好，未來大概率會跑贏市場90%的二手房呢？

我們總結了以下五點供大家參考。

一、核心地段

這個核心地段不僅指東西城，或者二環、三環，其中還包含產業核心區或者產業核心區輻射的區域。

比如中海楓漣山莊，位于海淀西北旺板塊，這個小區2005年開盤的時候，周邊挺荒的，但是隨著產業的不斷進駐，這里成為了中國互聯網的半壁江山，小區的房價也快速的上漲。

中海楓漣山莊2005年開盤價才6500元左右，如今二手房價格10.5萬，漲了15倍。

買房子跟著產業走，產業規劃強的地方未來一定不會差，縱觀北京過去的造富集中地，都是強大產業所在地，西二環的金融街，東三環的國貿CBD，西北方向的中關村、東北方向的望京等。

二、大品牌開發商

開發商水平比較高的小區，建筑質量會比較好，小區的管理也就比較完善。在選二手房時，一些專業的數據比如綠化率、容積率等可以查詢到。但很多影響生活質量的成本很難看得到，這很大程度上只能依靠開發商。

所以買二手房也是要看開發商的，選口碑好的開發商很重要。通常情況下，同一區域的房子，大開發商的價格相對會高一些。

在北京，中海絕對是家喻戶曉的品牌房企了，我們統計了中海的二手房小區價格，發現其開發的二手房價格，在區域內都是名列前茅，并且漲幅非常不錯。

三、優質物業

經歷了疫情期間的長期居家辦公，人們對物業的需求越來越高了。事實上，物業服務還會直接影響你家的房價。

買房一陣子的事，但物業服務是一輩子的事情。買房不僅要看各種硬件和環境優勢，也要多關注門口的保安，保潔阿姨以及維修人員等。

物業服務水平的高低，直接決定著小區業主對此小區的評價口碑；而口碑的好壞一定程度上會影響小區的房價。

小區物業不好，小區的安全、環境及衛生等，自然就得不到妥善的處理，時間一長口碑只會越來越差。

必須承認，一個好的物業實在太重要了，除了能帶來居住體驗的加分，還能在提振小區二手房價方面有很大的推動作用。

在市場上為什么中海、金地這類房企的房子一直獲得贊譽，這背后不僅是樓盤品質的加持，其物業管理水平也起到了決定性的作用。

四、優質戶型

雖然戶型不是唯一的價格決定因素，但是對房價的影響非常大，每個小區好戶型的價格都會比差戶型高出不少。

好戶型應該怎么選？我們幫大家總結了好戶型普遍應該具備的特質：

1、南北通透，如果是單向房源，最好優先選南向。

2、戶型方正，面寬進深比相當的是最好，有些南北向的戶型進深過長，通透性也不會很好。盡可能避免缺角、不規則戶型，浪費面積會更嚴重。

3、空間尺度要夠，有的戶型看起來表面無太大缺陷，但是各空間的尺寸不夠，比如主臥的面寬不到3米，真正住進去，連放一個雙人床都費勁。

4、得房率高，北京寸土寸金的地方，一平米房價動輒5、6萬甚至10萬+，得房率低的戶型無形之中增加的買房成本就是上百萬。

5、布局合理，客餐廳位置、衛生間和臥室的距離，都要關注到。

（中海楓漣山莊89平兩居戶型）

五、盡量選擇次新

條件允許的情況下，一定要優先選擇次新房。

通常一個家庭的換房周期平均在8-10年，假設你現在買了一個1990年的房子，10年過去，樓齡已經超過40年，這種房子除非是有強學區的加持，否則保值增值性不會太好。

我們之前統計過，北京每輪房價上漲通道開啟，除了學區外，優先上漲的通常都是核心位置的次新房，新北苑、清河、東壩南區、望京這幾個區域的次新房價為什么上漲的這么快，核心還是產業+品質次新小區。

買房建議：

北京當前的市場環境逐漸趨于分化，好的房子依舊會比較搶手，保持微漲，也有一些房子處于陰跌的趨勢。所以，購房者選對房子至關重要，檫亮眼睛！

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