2023年4月20日，北京住建委聯合北京自規委一起印發了《關于進一步做好危舊樓房改建有關工作的通知》，這個通知的下達，意味著北京核心區的“危舊樓房”迎來一次重大的變革。

(資料圖)

北京東西城核心區是目前北京老破小樓房和危舊樓房最為集中的片區，根據我們的預估，北京東西城二手房存量中，至少80%以上都是老破小。

這部分房子除了學區學籍的價值以外，居住價值其實已經非常低了，而且存在較大的安全隱患。

所以北京東西城核心區的“危舊樓房”改建和騰退置換是勢在必行的。

這一次北京官方印發《關于進一步做好危舊樓房改建有關工作的通知》的本意就是要加速推動北京核心區危舊樓房的改建和騰退。

那么，哪些地區的危舊樓房會“騰退置換”，哪些地區的危舊樓房會“改建”呢？在本次的文件中都做出了明確規定。

首先文件中明確提出：

也就是說，位于“歷史文化街區”，“成片傳統平房區”和“政務功能要求高的重點地區”的危舊樓房，就沒有改建回遷了，直接“異地安置”。

如果按照以上的標準，二環里三大地區的“危舊樓房”都可能會面臨“異地安置”的可能。

因為北京的“歷史文化街區”，“成片傳統平房區”和“政務功能要求高的重點地區（重點是長安街和中軸線）”主要集中在北京二環里。

也就是說，北京二環里三大地區的“危舊樓房”就沒有回遷改建的機會了，直接“異地置換”到其他地區居住。

這樣就可以大大降低北京二環里的“居住人口密度”，同時對于老居民來說，也是一次非常關鍵的“居住改善機會”。

那么，北京二環里三大地區“危舊樓房大騰退”的政策如何？

文件里并沒有具體說明，只是說“按照北京相關規定實施”，我們的判斷大概率應該是參考“直管公房申請式退租政策執行”。

也就是“貨幣補償+共有產權房購買指標”的方式推進實施。

2023年1月6日，北京市印發了《關于開展危舊樓房改造項目“騰退置換”試點改造的通知》，但是目前這個通知的具體內容，我們并沒有找到，因此二環里三大地區危舊樓房騰退異地安置的具體政策未知。

那么，除了“歷史文化街區”，“成片傳統平房區”和“政務功能要求高的重點地區（重點是長安街和中軸線）之外的其他地區危舊樓房怎么處理？

根據本次文件的規定：

除上述地區外，在符合規劃用途管控和風貌保護要求，且周邊條件允許的情況下，可通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造。

而且改建后的新樓房，具有以下幾個特點：

第一，原則上不允許增加戶數，原來多少戶，改建后也是多少戶，不增加戶數，就是不增加人口。

第二，全部成套化改造，增加獨立衛生間和廚房。

第三，原則上70平米以上的戶型，不增加單戶建筑面積。70平米以下的面積，增設衛生間和廚房面積。

其實最關鍵的是：實施危舊樓房改建，居民自愿選擇原址回遷的，回遷房產權“按照經濟適用房產權管理”。

這也就意味著如果是“公房危舊改建”可以變“私房”，產權直接過渡到個人名下，相當于一次“房改”，滿足了大多數公房業主多年來的心愿。

唯一的要求是：改建成本共擔。

也就是說危改樓房的改建，是政府和居民共同承擔“改建成本”，對承租公房的居民，有獲取改造后房屋產權意愿的，應負擔房屋改造的部分成本。

這部分改建成本，根據我們的了解“并不高”。

通過付出一個“不高的改建成本”就可以獲得“公房產權”，那當然是非常劃算的，畢竟北京東西城的“新房房價”都已經在10萬+以上了。

可以說，北京這一次的“公房危舊樓房改建”，其實是一次給老居民的“送錢行為”，幾千塊錢一平米的“改建成本”就可以拿到“公房產權”，過幾年就可以賣出10萬+一平米，盈利至少在20倍以上。

這種“生意”誰不想做？

綜上所述，我們認為這一次北京印發的《關于進一步做好危舊樓房改建有關工作的通知》，將會大大推進北京二環里危舊樓房的“大騰退+大改建”。

很多人有可能將會“大騰退”，直接從北京二環里騰退異地置換，從而改善居住環境，大大降低北京二環里的人口密度。

北京二環里的常住人口規模將會進一步下降，東西城核心區可能將會迅速“靜下來”，大大改善了中央政務功能。

未來的北京二環里地區，才是中國真正的“中央政務區”，中國最牛的政治文化外交核心區，而不再是商業、教育、居住中心區。

同時還將有一大批危舊樓房老破小項目將被拆除重建，而變成東西城的“新房項目”，必將拉動整個東西城居住環境的改善。

由此可見，未來東西城的房價“只高不低”。

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