中國(guó)商報(bào)（記者 王彤旭）為進(jìn)一步提升不動(dòng)產(chǎn)登記和金融便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，近日，江西省宣布，將全面推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，目前，全國(guó)共有包括珠海、青島、昆明、東莞以及濟(jì)南等超40個(gè)城市正式發(fā)文推行二手房“帶押過(guò)戶”。

(資料圖)

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“帶押過(guò)戶” 簡(jiǎn)化了二手房交易流程、降低了買(mǎi)賣(mài)雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)和時(shí)間成本，并將利好二手房市場(chǎng)。但是，“帶押過(guò)戶”政策在實(shí)施過(guò)程中仍存在難點(diǎn)，短期內(nèi)對(duì)二手房交易的利好較為有限，要發(fā)揮松綁樓市的作用還需時(shí)間醞釀。

多地開(kāi)展“帶押過(guò)戶”服務(wù)

“帶押過(guò)戶”有何好處？在傳統(tǒng)模式下進(jìn)行二手房交易，如果賣(mài)方房屋已有抵押，需要先將貸款還清、房產(chǎn)解押后才能過(guò)戶。在這一過(guò)程中，賣(mài)方需要自行籌措資金結(jié)清貸款，墊付相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致二手房交易周期明顯拉長(zhǎng)。而在“帶押過(guò)戶”模式下，無(wú)需還清貸款即可完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

在多地推廣實(shí)施二手房“帶押過(guò)戶”的實(shí)踐基礎(chǔ)上，今年3月30日，自然資源部、原銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，提出以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過(guò)戶”，常態(tài)化開(kāi)展“帶押過(guò)戶”服務(wù)。

今年3月31日，北京市啟動(dòng)存量房“帶押過(guò)戶”工作。目前，北京地區(qū)同行“帶押過(guò)戶”已在10多家銀行實(shí)現(xiàn)常態(tài)化辦理，已交易房產(chǎn)涉及通州、海淀、朝陽(yáng)、懷柔、豐臺(tái)等八個(gè)區(qū)。此外，5月下旬，基于北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)的跨行“帶押過(guò)戶”在門(mén)頭溝區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易中心成功辦理，意味著北京地區(qū)跨行“帶押過(guò)戶”已步入線上化軌道。

另?yè)?jù)深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心數(shù)據(jù)，從2021年4月至今年5月15日，深圳已辦理350筆相關(guān)業(yè)務(wù)。另外，截至今年1月，浙江全省11個(gè)地市已陸續(xù)開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶”登記服務(wù)，辦理400多筆相關(guān)業(yè)務(wù)，涉及資金約11.4億元。

在“帶押過(guò)戶”推行過(guò)程中，國(guó)有大行和股份行無(wú)疑是主力軍。但今年以來(lái)，多家地方性中小銀行也傳出與“帶押過(guò)戶”相關(guān)的好消息，比如4月19日，山東嘉祥農(nóng)商銀行成功發(fā)放首筆“帶押過(guò)戶”二手房按揭貸款50萬(wàn)元。此外，廣東郁南農(nóng)商銀行、廣東云浮農(nóng)商銀行等近期也完成了首筆二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)流程。

落地情況如何？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，雖然當(dāng)前已經(jīng)有超40個(gè)城市發(fā)文推行“帶押過(guò)戶”，但是真正有顯著進(jìn)展的城市并不多，其中真正進(jìn)入常態(tài)化階段的城市更是稀少。

陳霄表示，從實(shí)際來(lái)看，囿于業(yè)務(wù)覆蓋的群體以及政策實(shí)施的難點(diǎn)，目前所能釋放的市場(chǎng)需求可能仍然有限。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國(guó)商報(bào)記者，去年以來(lái)，各地探索“帶押過(guò)戶”的政策落地情況并不好，主要原因在于二手房交易相關(guān)獲利方推進(jìn)的積極性很低：一是推行“帶押過(guò)戶”免除了過(guò)橋、贖樓、擔(dān)保等環(huán)節(jié)，使銀行等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)收益減少，主動(dòng)開(kāi)展的積極性低；二是跨行辦理會(huì)導(dǎo)致原按揭銀行損失貸款收益，貸款減少引致存款流失。

“正因如此，北京‘帶押過(guò)戶’政策才要求，各交易中介機(jī)構(gòu)在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，要主動(dòng)向買(mǎi)賣(mài)雙方介紹‘帶押過(guò)戶’交易模式，不得強(qiáng)制使用“過(guò)橋貸”等增加客戶交易成本。”李宇嘉說(shuō)。

另外，多環(huán)節(jié)合并辦理可能會(huì)出現(xiàn)業(yè)主“一房二賣(mài)”的情況，使銀行抵押權(quán)落空，買(mǎi)方付了款（首付和按揭）無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)，房子過(guò)了戶但賣(mài)方卻收不到款等。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)或交易存在瑕疵、房屋評(píng)估值異動(dòng)，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方存在誠(chéng)信問(wèn)題，如賣(mài)方隱瞞房屋糾紛、買(mǎi)方資信不夠等，上述風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸顯。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前二手房市場(chǎng)總體上欠活躍，“帶押過(guò)戶”短期內(nèi)對(duì)推動(dòng)二手房交易帶來(lái)的影響也較為有限。

“對(duì)于目前正推行‘帶押過(guò)戶’的城市而言，工作也存在一些難點(diǎn)，如群眾對(duì)政策不是很了解。相較于放松限購(gòu)和銀行貸款等常規(guī)政策，‘帶押過(guò)戶’要真正發(fā)揮放松樓市作用還需時(shí)間醞釀。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

如何有效落地

“‘帶押過(guò)戶’需要簽署完備的協(xié)議，包括買(mǎi)賣(mài)合同、過(guò)戶協(xié)議等。如果合同條款不清晰或存在漏洞，可能會(huì)產(chǎn)生糾紛和法律風(fēng)險(xiǎn)。”海華永泰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孫宇昊對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，對(duì)買(mǎi)方而言，雖然可實(shí)現(xiàn)過(guò)戶，但實(shí)際上是購(gòu)房人在替賣(mài)方償還之前的貸款。而且，可能在一定期限內(nèi)，即使實(shí)現(xiàn)了過(guò)戶，所購(gòu)買(mǎi)的房子也仍處于之前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，對(duì)之前賣(mài)方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。在整個(gè)流程中，如果沒(méi)有順利實(shí)現(xiàn)解除之前的抵押，購(gòu)房人所購(gòu)買(mǎi)的房屋就會(huì)處于一種“不安全”狀態(tài)，并沒(méi)有取得“完整意義”上的所有權(quán)。因此，務(wù)必注意流程控制，把所涉及的所有流程都要做到精細(xì)化，所涉及的銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差。

“北京相關(guān)政策文件均提出，開(kāi)展流程規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作。這其中，既包括不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)與金融監(jiān)管部門(mén)在‘總對(duì)總’層面的頂層設(shè)計(jì)，以及自上而下的推動(dòng)落實(shí)，也包括不同銀行間在不動(dòng)產(chǎn)貸款評(píng)估、審核流程、風(fēng)控要求上的標(biāo)準(zhǔn)化、信息共享，還包括不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)和金融部門(mén)的系統(tǒng)對(duì)接。這樣，就可以通過(guò)‘一個(gè)入口、兩筆業(yè)務(wù)、合并受理、同時(shí)登簿’壓縮時(shí)限，且能堵住合并辦理略去的環(huán)節(jié)可能存在的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)。”李宇嘉說(shuō)。

李宇嘉表示，可以借助“公證提存”實(shí)施資金第三方監(jiān)管、封閉運(yùn)行，確保一旦有風(fēng)險(xiǎn)資金即可原路返回，以避免各方的損失；或通過(guò)“雙預(yù)告登記”（網(wǎng)簽預(yù)告登記、按揭預(yù)告登記）提前鎖定該交易，杜絕因產(chǎn)權(quán)瑕疵或交易限制而帶來(lái)的損失。

“相關(guān)政策已給出了‘帶押過(guò)戶’以點(diǎn)帶面、漸進(jìn)過(guò)渡（從本行到跨行、從住宅到全部不動(dòng)產(chǎn)）的路徑，也總結(jié)了三種‘帶押過(guò)戶’的模式。接下來(lái)，希望相關(guān)部門(mén)和各大銀行總行推進(jìn)信息系統(tǒng)、實(shí)施機(jī)制上的對(duì)接。更重要的是，摒棄‘看重短期利益’的共輸思維，重視打通‘帶押過(guò)戶’堵點(diǎn)，促進(jìn)商品房交易循環(huán)，提高房屋按揭業(yè)務(wù)量；更要重視通過(guò)購(gòu)房需求規(guī)模的擴(kuò)大穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、提高按揭貸款質(zhì)量，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)金融和地產(chǎn)的良性循環(huán)。”李宇嘉表示。

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