今年9月15日，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將正式施行。作為規范住房租賃領域的重要制度，《條例》旨在規范住房租賃活動，維護住房租賃活動當事人合法權益，穩定住房租賃關系，促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購并舉的住房制度。
住房租賃企業是市場化的機構主體，其規范發展對于住房租賃市場高質量發展具有重要意義。《條例》一方面明確規定國家完善政策措施，培育市場化、專業化的住房租賃企業，同時加強對住房租賃企業的規范。對于住房租賃企業而言，機遇和挑戰并存。
貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO 王擁群
租賃市場走勢如何？經營模式怎么轉變？企業破局路徑在哪？8月20日，貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居首席執行官王擁群接受新華網采訪時表示：“法治是行業高質量發展的‘基石’，住房租賃企業將面臨主體正名、服務進化、強化供給三個機會點。從貝殼惠居來說，我們將積極擁抱政策，努力讓租住成為一種生活方式。”
需求驅動模式變革 輕資產托管成主流
隨著我國社會經濟發展和變遷，租賃需求也隨之變化，一方面因處于不同的家庭生命周期，租客對于戶型、配套等的租賃需求不盡相同，租賃需求向多層次、多元化發展。另一方面，不同租客群體的租賃需求又有一定的相似性，租賃需求從“有房租”向“租好房”轉變，對租賃房屋品質和服務提出了更高的要求，更為關注居住舒適性和居住體驗。
清華大學五道口金融學院房地產與金融科技研究中心發布《2024-2025年住房租賃行業發展報告白皮書》顯示，從業主需求側看，由“只要租出去”轉向“租得省心”，對托管服務的專業性、透明性要求越來越高；從租客需求側看，對品質居住要求更高、更注重便捷舒；從供給需求側看，分散式房源占市場總量80%，但“老舊、散亂、臟差”問題突出。
“臟亂差舊”的供給與品質升級的需求形成對立，正深刻影響市場格局，促使行業加速模式迭代。因此，在政策與需求的驅動下，培育市場化、專業化的住房租賃企業，將有助于擴大高品質租賃住房供給，以更低的成本、更專業的服務激發住房租賃市場活力。
當前，機構化租賃已成為普遍趨勢，其中分散式租賃憑借充分的專業化與市場化運作，展現出強勁生命力，而輕資產托管模式更是核心方向。該模式是指業主委托專業租賃機構代為面向租客提供租賃服務，房屋租賃收益歸業主所有，專業租賃機構則通過提供服務獲取收益；在此模式下，專業租賃機構受產權人（出租人）委托代理房屋租賃事宜，業主保留房屋租賃權。國外成熟市場中，輕資產托管憑借服務透明化、運營高效化的特點占據重要地位，國內市場也呈現類似特征。
未來，我國住房租賃市場的機構化、專業化運營將成為發展趨勢，其核心價值在于為業主提供專業管理服務，為租客提供規范租后服務。在行業發展浪潮中，住房租賃企業持續迭代商業模式，呈現向“輕”“重”兩極分化的發展態勢。其中，輕資產托管模式通過整合分散房源、提供標準化服務，以“無差價、重服務、低空置、強渠道”為核心機制，覆蓋從租客匹配、租金代收、日常維修、糾紛協調的全周期服務，既保障業主權益，又精準滿足租客對租后服務的需求，逐步成為住房租賃企業的主流選擇，正在重塑行業的價值邏輯。
回歸服務本質 堅持雙輪驅動構建壁壘
《條例》明確提出，住房租賃市場發展應當堅持市場主導與政府引導相結合，鼓勵多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業化住房租賃企業。規定住房租賃企業應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力。
在政策引導和市場需求的雙重驅動下，住房租賃企業將更加注重自身的專業運營能力建設，滿足租客的消費升級需求是其市場的核心競爭力。
“貝殼惠居的價值主張是以人的美好居住為核心，要通過服務者的進化、資產效率的革命和數字化結構，讓租住成為一種生活方式。”王擁群說，隨著租賃市場逐漸興起，住房租賃機構將朝著專業化、多元化、市場化趨勢發展。
王擁群介紹說，貝殼惠居依托在居住服務領域二十年深耕的市場經驗，充分發揮平臺優勢，為用戶提供分散式、集中式等多種租賃服務。通過構建多層次的租賃服務，讓以新市民、青年人為代表的廣大租房群體能夠租得到、租得好、租得穩。
其中，以貝殼省心租為代表的輕資產托管服務，是將市場上分散的房源轉為有品質、可信賴的專業機構化長租房源，通過組建專業的資管和租務團隊，為業主提供一站式托管服務，為租客提供專業管家服務，實現業主省心、租客安心。
這種模式的核心優勢之一在于推動服務透明化，并為客戶提供更豐富的品質化服務選擇。其創新內核在于徹底摒棄了傳統“二房東”吃差價的盈利模式，堅持“租金透明，不吃差價，低空置期的安心托管”，業主最終到手租金為租客實際支付金額扣除合理租務服務費后的凈額，收支明細清晰可溯。在此模式下，企業為實現可持續盈利，具備更強的驅動力去深度拆解、精準挖掘市場租賃需求，進而持續升級租賃產品體系與服務標準，形成“需求-服務-盈利”的正向循環。
貝殼省心租以“縮短招租周期、提升出租效率”與“打造全流程、高品質服務體驗”為雙輪驅動，通過“科技提效+分工提效”夯實效率基礎，通過“服務產品化+精細化”提升服務價值，為業主提供高效、省心的托管服務，為租客創造安心、有保障的租住生活。
在效率提升方面，貝殼省心租以科技為驅動，搭建全鏈路的數字化管理系統，從人到房實現全流程、全生命周期的線上服務；整合智能設備，搭建租賃行業的 IoT 智慧租住體系。推動租賃行業的角色分工，將服務者分為六種角色，統稱“六芒星”，通過“分工專業+合作提效”推動租賃行業的效率提升，同時實現服務專業化。在服務體驗方面，貝殼省心租持續細化租賃行業服務標準的顆粒度，不斷推動服務標準的可量化和可感知，堅持各項服務創新，陸續落地換租權益、0押月付、賠付儲備金、公積金直付等多項真正為客戶好的服務產品，覆蓋租前、租中、租后全生命周期，始終將“為客戶好”放在首位。
自2021年貝殼省心租業務推出以來，已歷經六代產品模式迭代升級，建立起約14600名的服務者隊伍。在客戶服務規模上，截至2024年底，貝殼省心租全國13個城市累計服務客戶數量約180萬，僅北京，累計服務客戶數量已超過43萬。
對于大型租賃機構來說，合規永遠是做強做大的基礎。王擁群說，貝殼惠居還嘗試推出HQI(Housing Quality Index)房源品質分--基于多維度數據模型的租賃房源宜居度評估體系。該評分覆蓋貝殼平臺全品類房源(含普租、公寓及省心租)，執行統一透明的評估標準，致力于讓“好房子”被看見，讓服務效率提升有抓手、讓房源品質優化有路徑。此外，貝殼惠居今年已明確把安全作為管理的核心主題，聯合燃氣、消防等推進安全合作，建立安全管理平臺。
加速推動行業轉型 助力實現多方共贏
清華大學五道口金融學院副院長、房地產與金融科技研究中心主任張曉燕認為，當前租賃行業存在低毛利的特性，這也使得輕資產托管服務雖然成為主流模式，但必須依賴規模化與效率化。只有大型機構長期投入精力在規模拓展和效率提升上深耕細作，才能夠讓服務具備穿透性，切實滿足市場需求。
貝殼省心租的實踐顯示，其模式成功依賴“人店網絡+標準化能力”，為探索輕資產托管模式提供了重要思路和實踐路徑。王擁群認為，企業做大是一種必然趨勢，但難題在于管理效率。中小機構完全靠自己來做會越來越難，未來肯定會繼續分化。在整個供應鏈上，貝殼惠居也在思考如何與更多中小企業合作，通過大機構帶動中小機構打造一個生態，這個空間還是很大的，有很多種可能。他表示，相信未來中小機構通過參與某一個角色，或者在某個角色上面打造得更專業，是有可能參與到這個游戲規則的。
隨著租賃機構向輕資產托管模式迭代，其與用戶的關系已從過去的“零和”關系轉為“正和”關系。機構不再依賴單純追逐租金高溢價與用戶爭利，而是依托托管服務路徑，將傳統的租賃中介關系升級為深度綁定的租賃服務關系。用戶在此過程中獲得多重價值：一方面，無論是業主還是租戶，都能享受到機構化運營帶來的更穩定租賃保障與更優質的租后服務體驗；另一方面，雙方均可分享租金穩定性帶來的現金流“增值紅利”——業主通過長期穩定出租獲得更持續的資產回報，租戶則借助靈活的支付方式減輕租金集中支付壓力。而轉向“向效率要紅利”的租賃機構，會更加重視收房標準、出房周期效率、線上成交占比、服務反饋指標等運營指標，通過房源、客源、服務效率與體驗之間的 動態平衡管理，極力推動收房端和出房端的規模化、高效化，打造一個品質、規模、效率的正循環。
業內人士普遍認為，輕資產托管模式必將成為住房租賃市場的主流發展方向，也將為安全高效盤活居民自有分散式租賃房源提供重要抓手。在行業監管層面，該模式將大量私人業主房源納入專業機構的規范化運營體系，使政府能夠更精準地掌握市場動態、更有針對性地應對潛在問題，從而促進政府與機構間形成良性互動的監管生態，為住房租賃市場的高質量發展奠定堅實基礎。
住房租賃企業應當看到，“好房子”將是產業轉型發展的新賽道，今后的發展，拼的是新科技、高質量、好服務，誰能抓住機遇轉型發展，誰能為群眾提供“好房子”、“好服務”，誰就能有市場、有發展、有更好的未來。
“我們認為未來住房租賃行業大有可為，同時也清楚意識到所有的事情不是靠一家企業能做成的，我們愿意跟所有致力于未來大租賃發展的機構能夠合作共生。”王擁群說，短期內貝殼惠居還是聚焦打磨內功，做精做深。相信未來通過平臺開放引入多方共享基礎設施，真正實現“業主省心、租客安心、行業放心”的多方共贏。
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